Contratação de Imóveis pela Administração Pública

Gestão Pública

Contratação de Imóveis pela Administração Pública

Jaúna Argenta

A promulgação da Lei de Licitações nº 14.133/2021 marca um significativo ponto de inflexão na abordagem da Administração Pública em relação à aquisição e locação de imóveis. Em contraste com as disposições da antiga Lei nº 8.666/1993, a nova legislação redefine a dinâmica dessas transações, evidenciando uma inclinação para a ampla concorrência e introduzindo a inexigibilidade de licitação como o principal mecanismo para conduzir a locação de imóveis.

Ao considerarmos as transformações advindas da Lei nº 14.133/2021, torna-se imperativo compreender não apenas a redefinição no contexto da locação, mas também as implicações dessa nova abordagem para a aquisição de imóveis. Contrariando o paradigma anterior, que tratava a locação como dispensa de licitação, a legislação vigente estabelece que, por analogia, a aquisição de imóveis também se dê mediante inexigibilidade de licitação.

Essa mudança de perspectiva é evidenciada pela abolição da prática anterior de tratar a locação como dispensa de licitação. A Lei nº 14.133/2021 preconiza que a condução desse tipo de contrato ocorra mediante inexigibilidade de licitação. Essa reformulação indica uma abordagem mais criteriosa, priorizando a eficiência na seleção do imóvel, desde que devidamente justificada como a alternativa mais eficaz, e que o preço praticado esteja em conformidade com o mercado, conforme avaliação prévia. Essa nova dinâmica busca alinhar os processos licitatórios à busca pela excelência na gestão dos recursos públicos.

Conforme estipulado no art. 74, inc. V, a inexigibilidade de licitação ocorre quando a competição se torna inviável, especialmente nos casos de “aquisição ou locação de imóvel cujas características de instalações e de localização tornem necessária sua escolha“. Essa escolha deve ser devidamente justificada como a opção mais eficiente e adequada, levando em consideração as peculiaridades inerentes ao imóvel. Lei 14.133/2021 utiliza a expressão “necessária” para enfatizar a imprescindibilidade dessa contratação, desde que o preço praticado seja compatível com o valor de mercado, conforme avaliação prévia, sendo recomendável que os laudos utilizados para subsidiar essas contratações  estejam em conformidade com as normas da ABNT, no caso a NBR 14653-2.

Requisitos apontados pelo art. 74, § 5º da Lei 14.133/2021:

I – avaliação prévia do bem, do seu estado de conservação e dos custos de adaptações, quando imprescindíveis às necessidades de utilização, e prazo de amortização dos investimentos;

II – certificação da inexistência de imóveis públicos vagos e disponíveis que atendam ao objeto;

III – justificativas que demonstrem a singularidade do imóvel a ser comprado ou locado pela Administração e que evidenciem vantagem para ela.

Destaca-se que tal avaliação prévia deve abranger o estado de conservação do bem, os custos de eventuais adaptações necessárias à sua utilização e o prazo de amortização dos investimentos. Além disso, é imperativa a certificação da inexistência de imóveis públicos vagos e disponíveis que atendam ao objeto da contratação. Adicionalmente, é necessário apresentar justificativas que evidenciem a singularidade do imóvel a ser adquirido ou alugado pela Administração, demonstrando claramente as vantagens para esta última. Importante ressaltar que a singularidade aqui mencionada não deve ser confundida com exclusividade.

É necessário apontar que a Lei nº 14.133/2021, em seu artigo 192, diferencia os contratos relacionados a imóveis do patrimônio da União, autarquias e fundações, indicando que estes permanecerão sob a regência das normas específicas, com a nova lei atuando de forma subsidiária. Essa distinção ressalta a importância de não estender de forma indiscriminada as normas do Direito Público a contratos que, mesmo envolvendo a Administração, preservam características intrinsecamente privadas. Ou seja, a mera inclusão de uma entidade da Administração em uma transação privada não implica automaticamente na aplicação integral do regime de Direito Público.

A recente reformulação na legislação de licitações e contratos representa um avanço na busca por processos mais eficientes e transparentes na Administração Pública. A preferência pela inexigibilidade de licitação na locação de imóveis ou na aquisição de imóveis pela poder publico, aliada aos rigorosos requisitos estabelecidos, demonstra um compromisso em conciliar a necessária agilidade com a responsabilidade na escolha de contratos que atendam aos interesses públicos de forma efetiva e transparente.

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Instituto Brasileiro de Direito, Conformidade e Normas Internacionais.